香港广场：淮海中路高端商业与办公综合体的便捷生活指南

1.1 地理位置与建筑特色

香港广场就矗立在淮海中路与嵩山路交汇处。这个位置实在太好——东接新天地，西邻环贸iapm，北面是繁华的淮海路商业街。每次路过都能感受到那种扑面而来的都市脉动。

两栋38层的双子塔楼特别醒目，外立面采用全玻璃幕墙设计。阳光洒在上面的时候，整座建筑都在闪闪发光。我记得有次傍晚经过，夕阳把玻璃染成了金色，那种景象至今难忘。建筑群还包括8层裙楼，整体造型既现代又典雅，已经成为淮海路商圈的地标之一。

1.2 发展历程与项目定位

这个项目是上世纪90年代末建成的。那时上海正处在快速发展期，香港广场可以说见证了浦西商业中心的崛起过程。开发商是香港新鸿基地产，他们把香港成熟的商业地产理念带到了上海。

项目定位一直很清晰——打造高端商业与甲级写字楼的综合体。这么多年过去，香港广场确实做到了。它既不是纯粹的购物中心，也不是单纯的办公楼，而是将两者完美融合。这种模式在当时还挺新颖的，现在看来确实很有前瞻性。

1.3 整体布局与功能分区

地下3层，地上38层——这样的空间划分让香港广场能够容纳多种功能。地下部分主要是停车场和设备用房，解决了市中心停车难的问题。裙楼1-8层是购物中心，品牌组合相当丰富。

塔楼部分都是高品质的写字楼空间。高层视野极佳，能够俯瞰整个淮海路商圈。各功能区之间的衔接很顺畅，从购物区到办公区，从餐饮区到休闲区，转换起来都很自然。这种一体化设计确实提升了整体体验。

整个项目的流线规划值得称赞。人车分流做得很到位，购物人流和办公人流虽有交叉但互不干扰。我记得有次去那里见客户，从地铁站出来直接就能进入商场，完全不用淋雨晒太阳，这种细节真的很贴心。

2.1 主要入驻品牌介绍

走进香港广场购物中心，品牌组合确实令人印象深刻。一楼几乎被国际一线品牌占据——Cartier、Tiffany & Co.的店面总是那么引人注目。轻奢领域则有Michael Kors和Coach这类深受年轻人喜爱的品牌。

中高端时尚区聚集着Theory、Vivienne Westwood这类设计师品牌。运动区则能看到Lululemon和Under Armour，这种搭配很符合当下健康生活的潮流。美妆区更是丰富，从La Mer到Sisley，几乎囊括了所有高端护肤线。

餐饮品牌的选择也很有特色。翡翠拉面小笼包始终保持着稳定的人气，新元素餐厅则吸引着注重健康饮食的顾客。星巴克臻选店的设计别具一格，成了很多人约会谈事的首选地。

2.2 购物环境与服务设施

商场内部的灯光设计值得专门说说。自然光通过玻璃幕墙渗透进来，与精心布置的室内照明形成完美配合。这种光线既不会刺眼，又能很好地展示商品细节。地面选用的是哑光大理石，走起来很舒服，也不会留下太多脚印。

服务设施考虑得很周全。每层都设有休息区，座椅设计符合人体工学。母婴室配置齐全，尿布台、温奶器一应俱全。无障碍设施也做得很到位，所有电梯都配备盲文按钮和语音提示。

记得有次陪朋友逛到脚酸，在五楼的休息区坐下时才发现，从那个角度正好能看到中庭的绿植墙。这种不经意间发现的小惊喜，确实提升了购物体验。

2.3 特色商业区域分析

三楼的“设计师长廊”很有特色。这里聚集了不少本土设计师品牌，每个店铺面积不大，但陈列都很用心。这种区域设置既给了新兴品牌展示机会，也为商场注入了更多创意元素。

地下一层的“美食聚落”规划得很聪明。将各类轻食、甜品集中在一起，形成了很好的聚集效应。工作日中午这里总是很热闹，白领们来这里解决午餐，顺便带杯咖啡回办公室。

六楼的“生活美学区”是我个人很喜欢的区域。这里集合了家居、文创和体验式店铺。有次在这里的一家香薰店待了半小时，店员很耐心地讲解不同精油的功效，这种沉浸式购物体验确实难得。

整个购物中心的区域划分既考虑了商业逻辑，也照顾到了顾客的购物心理。从快节奏的品牌购物到慢节奏的生活体验，不同需求的顾客都能找到适合自己的空间。

3.1 租赁价格与市场定位

香港广场写字楼的租金水平在淮海中路商圈处于中上游位置。每日每平方米的租金大概在8-12元之间，这个价格区间其实很有讲究。相比隔壁的K11和环贸广场，它提供了更具性价比的选择，但又明显高于周边一些老牌写字楼。

这种定价策略吸引了不少中型企业和外资公司。他们既需要淮海中路这样的黄金地段来提升企业形象，又对租赁成本保持着理性考量。我记得去年协助一家德企寻找办公场地时，他们最终选择香港广场就是看中了这种平衡。

写字楼的市场定位很清晰——服务于追求品质但不过分奢华的企业。这里不会出现顶级奢侈品牌总部，但很适合发展稳健的金融、咨询和科技公司。这种定位让它在上海写字楼市场中找到了独特的位置。

3.2 办公空间配置与设施

走进标准办公楼层，首先注意到的是2.8米的层高。这个高度让空间显得开阔，配合全落地窗设计，自然采光效果相当出色。每层楼的得房率控制在70%左右，这个数字在甲级写字楼里算是比较理想的。

电梯配置很充足，高峰期等待时间很少超过三分钟。这点对上班族来说特别重要，我有朋友在这里上班，她说早上赶打卡时最感激的就是不用在电梯口排长队。

办公设施考虑得很细致。每个楼层都配备了直饮水机，茶水间配置了微波炉和冰箱。网络接入采用双路由备份，确保办公不会因为网络问题中断。空调系统支持独立控温，不同朝向的办公室都能获得舒适的温度。

会议室预约系统做得很智能。租户通过手机App就能查看可用时段，还能提前调节会议室温度。这种细节处的用心，确实提升了日常办公的便利性。

3.3 入驻企业类型与商业生态

观察这里的入驻企业很有意思。金融服务业占了约三成，包括一些外资银行和证券公司。专业服务机构也很集中，律所、会计师事务所构成了稳定的租户基础。科技类企业近年来增长明显，特别是那些从事金融科技和软件开发的公司。

这种企业组合形成了良性的商业生态。楼内的企业在业务上往往能产生协同效应。比如律师事务所可能会接到同楼金融机构的业务，科技公司则为其他企业提供数字化解决方案。

午餐时间最能感受到这种生态的活力。白领们在商场餐饮区穿梭，不同行业的从业者在咖啡店偶遇交流。这种非正式的互动有时能催生新的合作机会。上周在电梯里就听到两个不同公司的人在讨论项目合作，这种场景在这里并不少见。

写字楼与购物中心的联动也很巧妙。企业接待客户时，楼下就是高端餐饮选择。员工下班后可以直接在商场购物休闲。这种工作与生活的无缝衔接，成为吸引优质租户的重要筹码。

4.1 商业影响力与区域地位

香港广场在淮海中路商圈扮演着独特角色。它不像新天地那样主打时尚潮流，也不似环贸广场那般高端奢华，而是找到了属于自己的中间地带。这种定位让它在区域商业版图中占据着不可替代的位置。

每天傍晚时分，广场周边的街道总是人来人往。白领们结束工作后在商场小聚，周边居民习惯来这里用餐购物，游客则被其建筑特色吸引驻足。这种多元人群的汇聚，生动展现了项目的商业活力。

从商业辐射力来看，香港广场的影响力已经超出淮海路范围。它吸引着来自徐家汇、静安寺甚至浦东的消费者。我认识的一位住在世纪公园的朋友，每周都会特意过来，就为了在钟书阁看书，再到楼上餐厅用餐。

项目的商业价值还体现在品牌集聚效应上。这里既有国际知名连锁品牌，也容纳了不少本土特色商家。这种组合不仅丰富了商业形态，更提升了整个区域的商业多样性。记得去年帮外地朋友规划上海行程时，我把香港广场列为必访点之一，就是看中它能代表上海商业的多元面貌。

4.2 未来发展前景展望

展望未来，香港广场面临着不少机遇。淮海中路东段的城市更新计划正在推进，这将为项目带来新的发展契机。特别是周边历史建筑的活化利用，有望形成更具特色的商业氛围。

数字化转型可能是下一个突破点。现在商场已经开始尝试线上线下融合，但还有很大提升空间。如果能够更好地利用数据技术优化租户组合，提升消费体验，项目的竞争力将得到进一步增强。

可持续性发展也值得关注。随着ESG理念的普及，绿色建筑、节能减排将成为优质商业项目的标配。香港广场如果能在这些方面先行一步，不仅能降低运营成本，还能吸引更多注重社会责任的优质租户。

城市更新带来的外部环境改善同样令人期待。周边步行系统的优化、公共交通的完善，都将提升项目的可达性。这些基础设施的升级，往往能带来意想不到的商业增值。

4.3 投资与租赁建议

对于投资者而言，香港广场展现出稳健的特质。它的租金收益可能不是最高的，但波动相对较小。这种稳定性在当下的市场环境中显得尤为珍贵。我接触过几位长期持有这里物业的投资者，他们都表示虽然收益率不是最亮眼的，但很少为空置率发愁。

企业租赁方面，这里特别适合成长型公司。空间配置灵活，配套设施完善，而且随着业务扩张还能在楼内找到更大的办公面积。去年协助一家科技公司搬迁时，他们最终选择这里就是看中了这种可扩展性。

个人投资者可以考虑商场内的小型商铺。虽然初始投资较高，但稳定的客流量提供了较好的保障。特别是那些特色餐饮和生活方式类店铺，往往能获得不错的回报。

租赁时机也值得斟酌。通常年末是议价空间较大的时期，很多企业会在这个时间点调整办公场地。如果能把握住这个窗口期，往往能争取到更优惠的租赁条件。

从长期来看，香港广场的保值能力相当突出。它的地理位置不可复制，建筑品质经受了时间检验，商业生态也日趋成熟。这些因素共同构成了项目的核心价值，使其成为值得长期持有的优质资产。